بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 11 شهريور 1397      12:58
اقتصاد ایرانی بررسی می کند؛

بازارمسکن چشم اندازی پیش رو ندارد

اقتصاد ایرانی: مسکن، یکی از چند بازاری که در نوسانات اخیر اقتصادی بالا وپایین و زیادی داشت، البته به جز اثرپذیری عوامل درونی اقتصاد، نقش سوداگران و فرصت طلبان را در بیشتر کردن دامنه این نوسانات نباید نادیده گرفت اما با اجرای سیاست های مختلف دولت در بازارهای اقتصادی مردم در انتظار ثبات بیشتری در عرضه و تقاضای بازار مسکن هستند، تحلیل گران این حوزه با بیان اینکه بزودی طمع کاران در تله بازاری دچار خواهند شد از رکود در بازار مسکن خبر می دهند. به اعتقاد برخی کارشناسان، نیمه دوم امسال دوره گذار از رونق مسکن به رکود است، از ویژگی های این دوره خروج تدریجی سوداگران باهوش از بازار است. در عوض برخی از افراد که بینشی پیرامون دوره های رونق و رکود مسکن ندارند برای عقب نماندن از قافله، طمع کرده و به تله می افتند.

برای بررسی بیشتر بازار مسکن با دکترحسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک و کارشناس اقتصادمسکن و دکتر ابولفضل مشکینی استاد دانشگاه تربیت مدرس و تحلیلگر بازارمسکن به گفت و گو پرداخته ایم:

همانطور که می دانیم بازار مسکن به عنوان یکی از حساس ترین بازارهای اقتصادی مطرح است تحریک تقاضای مناسب در این بازار چگونه اتفاق می افتد؟

تقاضای مناسب یکی از ارکان اصلی هر بازاری است در بازار مسکن هم وجود تقاضای حقیقی می تواند به عرضه کافی و مناسب بیانجامد، اما نکته لازم بذکر این است که در کشورما تقاضا وجود دارد ولی قدرت تقاضای مردم در حدی نیست که بتوانند با توجه به رشد نا متعارفی که در قیمت مسکن ایجاد شده، این تقاضا را از بالقوه به بالفعل در بیاورد. با توجه به اینکه سالانه یک میلیون ازدواج داریم ، تولید مسکن در کشور کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی است و حجم انباشته ای از افراد را با سنین بالاتر داریم که هنوز خانه دار نشده اند، لذا می توان گفت که تقاضا کاملا در بازار مشهود و ملموس است.

امروز باید ببینیم چه اقدامی مورد نیاز است تا ظرفیت های لازم برای خانه دار شدن افراد مهیا شود  تا دغدغه ای در این حوزه نداشته باشند.شرایط فعلی گویای این است که دولت ها کاری برای مردم در این حوزه انجام نداده اند، براساس قانون اساسی کشور تامین مسکن مناسب برای مردم جامعه وظیفه دولت است، البته دولت نباید به طور مستقیم وارد ساخت و ساز و ارائه مسکن شود بلکه تنها باید با حفظ جنبه نظارتی خود به سیاست گذاری بپردازد.

یکی از مهم ترین اقداماتی که دولت باید انجام دهد و مدت هاست مورد بی توجهی قرارگرفته، اصلاح لایحه سیاست های پولی و بانکی است، عدم تصویب این لایحه در مجلس باعث شده که بانک ها و موسسات مالی، حتی بانک های تخصصی دولتی مثل بانک مسکن به جای داشتن نگاه توسعه ای به این حوزه، مشغول انجام کار های تجاری شده و خود با انبوه سازی زمینه ساز گرانی بیشتر خانه شوند.70 الی 90 درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است ، آمارها نشان میدهد در طی این سالها مشکل زمین نداشتیم اما هنوز درصد قابل توجهی از مردم ایران مستاجر یا از وضعیت خود ناراضی هستند.

نداشتن برنامه جامع، نبودن چشم انداز، مقطعی عمل کردن و هماهنگ نبودن دولت ها در موضوع مسکن که حداقل ۱۶ سال نیاز است تا ما را به توازن بین عرضه و تقاضا برساند ولی تاکنون رخ نداده است؛ باعث شده تا مردم با این نابه سامانی و عدم توازنی که وجود دارد روز به روز از بازار خرید مسکن جا بمانند. قیمت مسکن از سال ۱۳۷۱ تا سال ۱۳۹۴ طبق آمار مرکز آمار ایران؛ ۱۰۴ برابر شده، ولی درآمد مردم که۹۰ درصد دهک های ضعیف و متوسط جامعه را شامل می شوند، متناسب با رشد قیمت مسکن و خانه دار شدن نبوده است. دولت باید در این حوزه و در چند جهت گام های اساسی بردارد.

به نظر شما راهکار چیست؟

بخشی از افزایش قیمت مسکن متاثر از نوسانات اخیر بازار طلا و ارز بود، اگر این بازار های موازی به ثبات برسند و وضعیت آن برای حداقل سه ماه تثبیت شود می توان به کاهش قیمت مسکن امید داشت. به عقیده من اولین راهکار اصلاح سیاست های پولی و بانکی یعنی جلوگیری از بنگاهداری بانک ها است، دومین راهکار ایجاد بانک های توسعه ای به جای بانک های تجاری مثل بانک مسکن است که هنوز تجاری می باشد، سومین راهکار مدیریت زمین است که ما سهم زمین را در قیمت مسکن کاهش دهیم. چهارمین راهکار دادن سوبسیدهای ویژه در حوزه قیمت مسکن است که با قدرت خرید مردم متناسب باشد، همچنین باید افزایش تولید و تشویق انبوه سازان در نظر گرفته شود چراکه در ۶ سال گذشته ۴۰ درصد کاهش تولید مسکن را داشتیم و این برای بازار مسکن می تواند خیلی خطرناک باشد. در مجموع؛ داشتن برنامه ای جامع در حوزه اقتصادی در مسکن که می تواند راه نجاتی باشد تا ما در سال ۱۴۰۸ بخشی از نیازهایمان حل شده باشد و به نیازهای آینده بازار مسکن بپردازیم.

قسمت عمده ای از آشفتگی بازار مسکن به اجاره بها برمیگردد چگونهو با چه مکانیسمی می توان براین بازار نظارت داشت؟

قیمت مسکن اصلی ترین شاخص تعیین اجاره بهاست و قیمت مسکن هم نزدیک به ۵۵ درصد رشد نسبت به سال گذشته داشته است، بنابراین موجران هم توقع دارند اجاره بهای واحدهای مسکونی شان متناسب با قیمت مسکن رشد پیدا کند که به نظر من انتظار معقولی از سوی مالکان و موجران محسوب می شود. اما از طرف دیگر بازار اجاره بها به نحوی است که درآمدهای مستأجران متناسب با رشد قیمت در بازار رهن و اجاره نیست. به این معنا که نمی توانند درآمدهای خود را با میزان رشد اجاره بها تطبیق بدهند. حداکثر رشد درامد کارمندان و کارگران ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است که همین سبب شده قدرت اجاره آنها کافی نباشد.

گزارشاتی به دست ما رسیده که اجاره بها بیشتر از آنچه گفته می شود، رشد یافته به نظر می رسد علت آن قرار گرفتن در فصل جابه جایی و نقل و انتقال خانوارهاست که از اواخر خرداد آغاز شده و تا نیمه های شهریور ادامه می یابد و این روند رشد اجاره ها تا پایان فصل نقل و انتقالات ادامه می یابد. پیش بینی می شود همزمان با آغاز مهر ماه و فرارسیدن ماه محرم، تا ۱۵ درصد از نرخ  اجاره بها نسبت به تابستان کاسته شود.

طرح هایی که ریشه تکلیفی و تعزیراتی داشته باشد به نظر من جوابگو نیست طرح هایی همچون دو یا چند ساله کردن قراردادهای اجاره، فایده ای برای مردم ندارد. همچنین نمی توان مردم را مجبور کرد که با ارقام و سقف قیمتی خاصی قراردادهای اجاره خود را تمدید کنند. بازار اجاره بها و به طور کلی بازار مسکن باید قیمت ها را در عرضه و تقاضا کشف کند لذا این طرح ها هیچ اثری در تعدیل قیمت مسکن ندارد. دولت باید با همکاری بخش خصوصی به تولید مسکن استیجاری بپردازد. مسکن مهر بدون متقاضی می تواند در این حوزه کمک مردم و دولت باشد تا توازن در اجاره بها برقرار شود. همچنین دولت باید با کمک انبوه سازان به ساخت واحدهای مسکونی استیجاری مشابه با اقدامی که دولت های اروپایی برای کنترل اجاره بها انجام می دهند، اقدام کند. چنین روش هایی می تواند در کاهش اجاره بها مؤثر باشد نه اینکه مدت زمان قرارداد اجاره را به بیش از یک سال افزایش دهند.

هیچ نهادی نمی تواند بر نرخ اجاره بها و یا حتی قیمت مسکن نظارتی داشته باشد، زیرا منشا قوانین در کشور ما احکام شرع است و چون مالکیت افراد در اسلام محترم است، هیچ کسی نمی تواند به افراد بگوید که باید اموال خود را به چه قیمتی بفروشند. افزایش تولید در کشور می تواند به عنوان راهکاری برای جلوگیری از برخی سواستفاده ها قرار بگیرد درحال حاضر تقاضای مسکن از عرضه آن پیشی گرفته و دلیل این مسئله هم این است که در ۶ سال گذشته ما در کشور۴۰ درصد کاهش تولید داشتیم. حدود ۲۵ درصد قیمت مسکن در حال حاضر حباب است و  پیش بینی می شود قیمت ها تا پایان شهریورماه تغییری نکند و معاملات هم روند رکودی داشته باشد. در نیمه دوم سال هم اگر تغییری در سیاست های دولت ایجاد نشود این رکود ادامه خواهد داشت و بالارفتن قیمت ها هم افزایشی کاذب است که تنها رکود را سنگین تر می کند.

چرا گفته می شود تعداد زیادی واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد؟

این یک بحث انحرافی است زیرا گفته می شود حدود ۱۰ درصد از خانه های کشور خالی است و این درحالیست که وجود این مقدار خانه خالی امری طبیعی است. علاوه بر آن از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی، حدود ۶۰۰ هزار واحد دراستان تهران قرار دارد و از این مقدار هم حدود ۴۰۰ هزار خانه خارج از شهر تهران است که فاقد امکاناتی مانند مدرسه، راه، بیمارستان و ... است و این خانه ها هیچ گاه وارد شبکه عرضه نخواهند شد. آن ۲۰۰ هزار خانه خالی دیگر در شهر تهران هم معمولا آپارتمان های لوکس و تجملاتی واقع در برج ها هستند که عموم مردم توانایی خرید و اجاره کردن آن را ندارند.

**********

ابوالفضل مشکینی استاد دانشگاه تربیت مدرس و کارشناس بازار مسکن، نیز نوسانات پیش آمده در بازار را به مثابه شوک مصنوعی برای بازارمسکن دانست که مدت ها در کما بسر می برد.

تحلیل شما از بازار مسکن چیست؟ چگونه بازار مسکن به تعادل می رسد؟

وضعیت مسکن در کشور مناسب نیست، طی ماه های اخیر افزایش شدید قیمت ها در خرید و فروش و اجاره مسکن را شاهد بودیم و این موضوع بیانگر حاکم شدن رونق تورمی در این بازار است. چند ماه قبل با افزایش قیمت ها، شوکی مصنوعی به بازار مسکن وارد شد ولی این شوک نیز نتوانست این بازار را از حالت کما خارج کند

به طور سالانه نیازمند این هستیم که تعداد هشتصد هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود و اگر چنین موضوعی محقق نشود با انباشت تقاضا مواجه خواهیم بود که این نیز خود تبعات جدی به همراه دارد، در حال حاضر در فصل جابه جایی و نقل و انتقالات مسکن هستیم و قیمت اجاره ها به صورت وحشتناک بالا رفته و افرادی که نمی توانند در سطح شهر مسکنی را اجاره کنند ،مجبور می شوند ، که به مناطق حاشیه ای شهر کوچ کنند.  باید در زمینه مسکن چشم انداز مشخصی داشته باشیم و اکنون بازار مسکن در کشور، از این نبود این برنامه و چشم انداز رنج می برد، پنج سال است که به صورت مرتب از زبان مسئولان مربوطه می شنویم که ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد ولی تاکنون از سوی این مسئولان اقدامی در ارتباط با وضعیت این واحدهای مسکونی صورت نگرفته است.

در چند سال اخیر مسئولان امر در حوزه مسکن صحبت از لزوم ساخت مسکن اجتماعی برای قشر ضعیف جامعه کرده اند ولی تاکنون هیچ پروژه ای در این زمینه کلید نخورده است ، در مورد مسکن حمایتی برای اقشار متوسط نیز سازمان های مسوول برنامه مشخصی ندارند و تنها به ارائه تسهیلات همراه با سپرده اکتفا کرده اند.

طبق آخرین آمار میزان مستاجران در کشور از ۲۲ درصد به ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده و این نشان دهنده ناتوانی اقتصادی مردم برای خرید مسکن است، در شش ماه اول سال جاری، در زمینه ساخت مسکن اقدامات مناسبی در کشور صورت نگرفت و در شش ماه دوم سال نیز به خاطر اینکه در بسیاری از مناطق کشور وضعیت جوی نامساعد است عملاً امکان ساخت و ساز وجود ندارد.

::

تحلیل مدل های موجود، حاکی از آن است که تحرک بازار مسکن رو به پایان است و فعالان این بازار باید در انتظار ایستگاه پایانی رونق باشند. اما باید منتظر باشیم و ببینیم آیا سیاست گذاران راهکاری عملیاتی برای برقراری توازن در بازارمسکن دارند یا خیر.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir